Los impuestos prediales siguen después de la muerte, y cada 1 de enero nace un gravamen nuevo. Un heredero que vive en la casa puede pedir la exención como dueño de propiedad heredada. Para el IRS, la base suele ser el valor en la fecha de la muerte.
Los impuestos no hacen una pausa porque la familia esté de luto o porque la sucesión no se haya abierto. En Texas el predial corre por año, con un gravamen que se fija en el calendario, no en el juzgado de sucesiones. Esta guía junta el Código Tributario y la regla de base del IRS. Un contador y el distrito de tasación confirman cifras. La versión con oficinas de condado está en inglés: impuestos de una casa heredada en DFW.
El gravamen de cada 1 de enero
La sec. 32.01 del Código Tributario impone un gravamen sobre la propiedad cada 1 de enero para los impuestos de ese año, haya o no una sucesión abierta. La sec. 31.02 hace que la cuenta quede morosa si no se paga antes del 1 de febrero del año siguiente. A partir de ahí, la sec. 33.01 agrega multa e interés aunque nadie haya presentado el testamento. Por eso una casa heredada puede acumular años de predial mientras los hermanos discuten quién firma.
En una venta, la compañía de títulos pide un certificado de impuestos. Lo atrasado se paga con el dinero de la venta. No tiene que liquidarlo de su bolsillo antes de hablar de una oferta, pero sí tiene que saber el monto, porque sale de lo que usted recibe.
La exención de vivienda familiar del heredero
Un heredero que vive en la casa puede pedir la exención de vivienda familiar como dueño de propiedad heredada. La sec. 11.43(o) lista lo que presenta quien todavía no tiene escritura a su nombre: un affidavit que establece la propiedad, la prueba de la muerte del dueño anterior y los demás papeles que el distrito pide. La exención no sigue sola a nombre del hijo el 2 de enero si nadie la solicita.
La sec. 11.42 y las reglas de prorrateo del capítulo 26 explican desde cuándo cuenta una exención concedida. El distrito de tasación, no esta página, le da la fecha límite de su condado.
La exención de 65 años y el cónyuge que sobrevive
En el año de la muerte, la sec. 26.112 calcula el impuesto como si la persona calificada lo hubiera estado todo el año. Después, cada dueño se juzga por su propia situación el 1 de enero. Un cónyuge que sobrevive y tenía 55 años o más en la fecha de la muerte puede conservar la exención de 65 años o más y el tope del impuesto escolar si la casa sigue siendo su vivienda familiar (secs. 11.13(q) y 11.26(i)). Los hijos y los demás herederos tienen que calificar por sí mismos. No heredan la edad del padre.
Aplazamiento si quien queda es mayor o tiene una discapacidad
La sec. 33.06 permite a un dueño de 65 años o más, con discapacidad o que califica como veterano con discapacidad, presentar una declaración ante el distrito de tasación para aplazar el cobro sobre la casa en la que vive. El gravamen sigue y los intereses corren a una tasa distinta de la multa ordinaria. Cuando esa persona deja de ser dueña y de vivir ahí, el recaudador puede seguir el cobro después de un aviso. Un heredero que no vive en la casa no debe contar con el aplazamiento del padre como si fuera suyo.
La base fiscal federal
Las Publicaciones 551 y 523 del IRS dicen que la base de un bien heredado es, por lo general, el valor justo de mercado en la fecha de la muerte, o la fecha alternativa si el patrimonio la eligió. Si se presentó una declaración de impuesto al patrimonio y usted recibió un Anexo A del formulario 8971, puede estar obligado a usar el valor reportado ahí. Si vende cerca de esa base poco después de heredar, la ganancia sujeta a impuesto puede ser pequeña. El predial atrasado no es esa ganancia: es una deuda de la propiedad que se paga al cierre.
El impuesto federal al patrimonio, distinto del predial de Texas, solo lo presentan los patrimonios grandes. El IRS publica el umbral del año de la muerte. Para 2025 y 2026 esos umbrales están en la página del IRS sobre impuesto al patrimonio y donaciones. No los copie de un anuncio.
Vender con impuestos atrasados
Puede vender con la cuenta morosa. El gravamen se paga en la compañía de títulos con el producto de la venta. La página vender con impuestos atrasados detalla multas, planes de pago y la venta por impuestos. Si además falta el trámite de sucesión, lea vender la propiedad heredada antes de prometer una fecha.
Cómo leer el certificado antes de firmar
La sec. 31.08 permite pedir al recaudador un certificado que muestra impuestos morosos, multas, intereses y costos de una demanda conocida, por un cargo que la ley limita. La compañía de títulos lo pide en casi toda venta. Léalo con calma: cada año moroso es un saldo distinto, y cada entidad (ciudad, condado, distrito escolar) puede aparecer por separado. El certificado no perdona la deuda. Dice cuánto se va a restar de su parte en la mesa de cierre.
Si el certificado y la carta del administrador de la hipoteca, sumados, se acercan al precio, la venta puede no dejarle efectivo. En ese caso un abogado de bienes raíces le dice si igual conviene firmar para salir del gravamen. No prometa a los demás herederos un cheque hasta ver esas dos hojas.
Si varios herederos van a firmar, pónganse de acuerdo por escrito en cómo se reparte lo que quede después de impuestos, hipoteca y costos de la sucesión. El certificado de impuestos no hace ese reparto. Solo dice cuánto se le debe a cada entidad.
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Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar el predial antes de terminar la sucesión?
Los impuestos no esperan a la sucesión. La sec. 32.01 fija un gravamen cada 1 de enero y la sec. 31.02 declara morosa la cuenta si no se paga antes del 1 de febrero del año siguiente. La multa y el interés de la sec. 33.01 corren aunque el patrimonio no esté abierto.
¿Los hijos conservan la exención de 65 años del padre?
En el año de la muerte, la sec. 26.112 calcula el impuesto como si el padre hubiera calificado todo el año. Después, cada dueño califica por sí mismo el 1 de enero. Un cónyuge de 55 años o más en la fecha de la muerte puede conservar la exención y el tope escolar si la casa sigue siendo su vivienda. Los hijos no heredan esa edad.
¿Debo impuesto federal al patrimonio por la casa?
Solo los patrimonios grandes presentan esa declaración. El IRS publica el umbral del año de la muerte. Es distinto del predial de Texas, que sí corre cada año sobre la casa.
¿Cuál es mi base si vendo la casa heredada?
Las Publicaciones 551 y 523 del IRS dicen que, por lo general, es el valor justo de mercado en la fecha de la muerte, o la fecha alternativa si el patrimonio la eligió. Si hay un Anexo A del formulario 8971, puede tener que usar ese valor.
Fuentes
- Texas Tax Code, Chapter 32 (Sec. 32.01 tax lien)
- Texas Tax Code, Chapter 31 (Sec. 31.02 delinquency date)
- Texas Tax Code, Chapter 33 (Sec. 33.01 penalties and interest; Sec. 33.06 deferral)
- Texas Tax Code, Chapter 11 (Secs. 11.13, 11.26, 11.42, 11.43, 11.431, 11.49)
- Texas Tax Code, Chapter 26 (Secs. 26.10 and 26.112)
- Texas Tax Code, Chapter 1 (Sec. 1.04 heir property definitions)
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.