Vender una casa dañada por incendio en Texas
Un incendio deja una pregunta en el aviso, un expediente del seguro y, muchas veces, una casa que el banco no financia. Esto es lo que exige la ley de Texas.
- Cierra en 7 a 14 días
- Pagamos todos los gastos de cierre
- Vende tal como está, sin reparaciones
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Un fuego en la cocina, un rayo o el humo de la casa de al lado plantean la misma duda práctica: ¿se puede vender, y qué hay que decirle al comprador? Texas no tiene una ley aparte para las ventas después de un incendio. Lo que cuenta es el aviso del vendedor, la norma de los detectores de humo, el contrato con la aseguradora y, si el comprador pide prestado, el contrato de reventa.
El aviso pregunta por incendios anteriores
La Sección 5.008 del Código de Propiedad obliga a quien vende una vivienda de no más de una unidad a entregar un aviso por escrito. El formulario de la ley incluye una casilla de incendios anteriores, junto con preguntas sobre detectores y el techo. Usted responde con lo que sabe el día en que firma. Si de verdad no lo sabe, la ley permite marcar desconocido. Un precio tal como está no borra ese aviso.
Si el comprador recibe el aviso después de firmar, la Sección 5.008(f) le deja cancelar por cualquier motivo dentro de los siete días siguientes a recibirlo. Tenga el formulario listo antes de aceptar una oferta. La guía vender una casa tal como está en Texas recorre la cláusula as-is del contrato de reventa.
Los detectores son seguridad del edificio, no una ficha de negociación
El mismo aviso pregunta si hay detectores de humo en funcionamiento conforme al Capítulo 766 del Código de Salud y Seguridad, y admite la respuesta desconocido cuando usted no conoce la regla local. Ese capítulo es la norma estatal de detectores en viviendas. Un detector que falta o que no tiene batería se corrige o se declara. También es de lo primero que anota un inspector de la ciudad cuando los bomberos ya estuvieron en la propiedad.
Un reclamo abierto es un trato distinto de la venta
La guía de seguro de casa del Departamento de Seguros de Texas explica que, si todavía debe la hipoteca, el cheque de reparación suele salir a su nombre y al de la compañía hipotecaria, y el prestamista suele soltar el dinero conforme avanza la obra. En una póliza de costo de reposición, muchas aseguradoras emiten un segundo cheque cuando ven la factura del trabajo terminado. Vender a mitad de ese proceso significa que el saldo que falta tiene dueño. Pregunte por escrito al ajustador y al administrador del préstamo quién tiene derecho al dinero que aún no se ha pagado, y dígale lo mismo al comprador. La página de una casa que necesita reparaciones compara presupuestos de obra con una venta en el mercado.
Por qué un comprador con préstamo a menudo no puede cerrar
Las normas mínimas de la FHA, en el Manual 4000.1 de HUD, sección II.D.3, piden al tasador que reporte un techo con menos de dos años de vida útil, que pruebe la plomería, la calefacción y la electricidad, y que señale problemas estructurales visibles. El daño por fuego suele fallar más de una de esas pruebas. Entonces el banco del comprador pide reparaciones antes de fondear. El párrafo 7E del contrato TREC 20-19 dice que, salvo acuerdo por escrito, ninguna de las partes tiene que pagar las reparaciones que exige el prestamista. Sin ese acuerdo el contrato se acaba y se devuelve el earnest money del comprador. El comprador también puede terminar si esas reparaciones pasan del 5 por ciento del precio.
Por eso se cae un listado después de la inspección, no porque nadie quiera la casa. Un comprador que paga de contado no trae banco, y el párrafo 7E no entra en juego.
Qué conviene reunir antes de pedir un número
- El informe del departamento de bomberos, si lo tiene, y cualquier reporte de ingeniero o contratista sobre lo que sigue en pie.
- El número del reclamo, lo que ya se pagó y lo que la aseguradora dice que sigue abierto.
- Fotos del techo, del panel eléctrico y de cualquier cuarto por el que no se pueda caminar con seguridad.
- El saldo de la hipoteca y cualquier gravamen de la ciudad por tablar o demoler.
No tiene que reconstruir para vender. Sí tiene que decir la verdad sobre lo que sabe.
Vender la casa dañada con Cash Home Advisors
Puede vender tal como está, sin reparaciones. Pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7 a 14 días. No hay comisión de agente. Pedirlo es gratis y sin compromiso, y una persona real le devuelve la llamada. El saldo del préstamo, los gravámenes de impuestos y los de demolición de la ciudad se pagan del precio en el cierre. Lea cómo funciona una venta o pida un número. El índice del estado está en la página de Texas. Si la casa está en el norte del estado, empiece por Dallas o Fort Worth.
De la Dirección al Cierre
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Preguntas Frecuentes
¿Un incendio en Texas me obliga a reparar antes de vender?
Ninguna ley exige reconstruir antes de una venta. En una casa de una unidad sí debe entregar el aviso de la Sección 5.008, incluida la pregunta de incendios anteriores, y el banco de un comprador puede negarse a fondear hasta que se repare el daño.
¿Quién se queda con el dinero del seguro si vendo antes de cerrar el reclamo?
Pregúntelo por escrito al ajustador y al administrador del préstamo. El Departamento de Seguros explica que un cheque de reparación de una casa hipotecada suele salir a su nombre y al del prestamista, y que una póliza de costo de reposición puede retener un segundo pago hasta que la obra esté hecha. El contrato debe decir quién conserva el dinero que aún no se ha pagado.
¿Puedo marcar incendios anteriores como desconocido si compré la casa después del fuego?
La Sección 5.008(d) dice que el aviso se llena según su creencia y su conocimiento. Si de verdad no lo sabe, marcar desconocido cumple. Si tiene un reporte, un expediente del reclamo o carbón a la vista, eso es algo que usted sabe.
¿El gravamen de la ciudad por tablar la casa sigue a la propiedad?
Con frecuencia, sí. Un gravamen municipal inscrito en los registros del condado se paga en el cierre con el precio de venta, igual que un gravamen de impuestos. Pida el saldo a la compañía de títulos y cuéntenos cualquier caso de código abierto cuando pida un número.
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