En Texas la casa pasa a los herederos o a los beneficiarios del testamento en el momento de la muerte, pero la compañía de títulos necesita un papel que diga quién puede firmar. Ese papel sale de una sucesión, de un muniment of title, de una declaración de patrimonio pequeño o de un registro de herederos.
Heredar una casa en Texas casi siempre llega con una pregunta práctica: ¿cómo la vendemos? La ley transmite la propiedad de inmediato, pero un comprador y la compañía de títulos quieren un documento que muestre quién puede firmar la escritura. Esta guía explica las reglas de todo el estado. No es asesoría legal. Un abogado de sucesiones de Texas le dice qué trámite le toca a su familia.
Quién es dueño el día después de la muerte
La sección 101.001 del Código de Sucesiones dice que, si hay testamento, los bienes que el testamento deja a alguien se transmiten a esa persona de inmediato. Si no hay testamento, el patrimonio se transmite de inmediato a los herederos legales. La propiedad cambia en el momento de la muerte. Lo que no cambia solo es el registro público: la escritura sigue a nombre de quien murió. Vender significa cerrar esa diferencia.
Por eso una familia puede ser dueña y, al mismo tiempo, no poder firmar todavía. La compañía de títulos no asegura una venta solo porque todos están de acuerdo en la cocina. Necesita el camino que la ley reconoce.
Si no hubo testamento, quiénes son los herederos
El capítulo 201 del Código de Sucesiones marca el orden. Una versión corta:
| Situación | Quién hereda |
|---|---|
| Sin cónyuge | Los hijos y sus descendientes. Si no hay, los padres por partes iguales. Si un padre ya murió, esa mitad va a los hermanos y sus descendientes (sec. 201.001). |
| Cónyuge, bienes de la sociedad, y todos los hijos también son del cónyuge | Toda la mitad del fallecido en la sociedad conyugal pasa al cónyuge que sobrevive (sec. 201.003). |
| Cónyuge y un hijo de otra relación | La mitad del fallecido en la sociedad conyugal va a los hijos del fallecido (sec. 201.003). |
| Cónyuge e hijos, bienes separados | El cónyuge recibe un tercio de los bienes muebles y un usufructo vitalicio sobre un tercio de la tierra. Los hijos reciben el resto (sec. 201.002). |
Esos repartos suelen dejar a varias personas como dueñas de la misma casa. Para vender tienen que firmar todos los dueños, o alguien con autoridad legal para representarlos.
Cuatro caminos para obtener el poder de vender
El camino depende de si hay testamento, del tamaño del patrimonio y de si hay deudas.
- Administración independiente. Un tribunal nombra a un albacea, si hay testamento, o a un administrador, si no lo hay, y expide cartas. Según la sec. 402.052, un albacea o administrador independiente puede vender bienes del patrimonio sin aprobación del tribunal, salvo que el testamento lo limite. Para un comprador suele ser el camino más claro, porque firma una sola persona.
- Administración dependiente. El tribunal supervisa el patrimonio. Como la sec. 402.052 describe a los representantes independientes como quienes tienen el poder de venta supervisado sin el requisito de aprobación judicial, un administrador dependiente debe esperar participación del tribunal en la venta.
- Testamento admitido como muniment of title. Según la sec. 257.001, un tribunal puede admitir un testamento como munimento de título, sin nombrar a nadie, si el patrimonio no debe deudas sin pagar distintas de una deuda respaldada por el inmueble, o si no hace falta una administración. La orden y el testamento quedan como registro de quién es dueño, y esos dueños firman la escritura.
- Declaración de patrimonio pequeño. Según la sec. 205.001, los herederos de quien murió sin testamento pueden usar una declaración jurada si ya pasaron 30 días, no hay una administración pendiente y los bienes del patrimonio, sin contar la vivienda familiar y los bienes exentos, valen $75,000 o menos. La declaración se presenta ante el secretario del tribunal y la aprueba el juez.
Vivienda familiar en una declaración de patrimonio pequeño. La sec. 205.006 dice que, si la vivienda familiar del fallecido es el único inmueble del patrimonio, el título puede transmitirse con esa declaración, que debe registrarse en los registros de escrituras del condado donde está la casa. Un comprador de buena fe puede confiar en ella. Un heredero que quedó fuera puede reclamar a los herederos que cobraron.
Declaraciones de herederos y la marca de cinco años
A veces la familia registra una declaración de herederos: un relato jurado de la historia familiar que nombra a los herederos. La sec. 203.001 hace que esa declaración sea prueba prima facie de los hechos que contiene cuando lleva cinco años o más en los registros de escrituras del condado. Antes de eso sigue siendo un papel útil, pero si una compañía de títulos asegura una venta apoyada solo en ella es decisión de esa compañía. Un tribunal también puede declarar herederos en un procedimiento formal.
No deje pasar cuatro años
Si hay testamento, el reloj importa. La sec. 256.003 dice que, por lo general, un testamento no puede admitirse a sucesión después del cuarto aniversario de la muerte, salvo que quien lo presenta no haya estado en falta, y no pueden expedirse cartas testamentarias si la solicitud llegó después de esa fecha. La misma sección protege a quien, después de cuatro años, compra de buena fe a los herederos sin saber del testamento. Si un padre murió hace varios años y nadie presentó nada, hable ahora con un abogado de sucesiones.
Deudas, la hipoteca y reclamos de Medicaid
Una casa heredada puede llegar con obligaciones. Tres que conviene revisar:
- La hipoteca. La ley federal, 12 U.S.C. 1701j-3(d)(5), impide que un prestamista use una cláusula de vencimiento por venta en una transferencia a un familiar que resulta de la muerte del deudor, en viviendas de menos de cinco unidades. El CFPB también extendió protecciones de servicio de la deuda a los sucesores en interés, como familiares que reciben la casa cuando muere un pariente. Siga pagando mientras ordena los papeles y avise por escrito al administrador del préstamo quién es usted.
- Reclamos del patrimonio. La sec. 355.102 ordena los reclamos. Los gastos de funeral y de la última enfermedad van primero, hasta ciertos límites, y los reclamos con gravamen, como una hipoteca o un gravamen de impuestos, son clase 3.
- Recuperación del patrimonio por Medicaid. La clase 7 de la sec. 355.102 cubre el reembolso de asistencia médica pagada por el estado. El programa de recuperación de HHSC aplica a ciertos servicios de cuidado de largo plazo recibidos a los 55 años o más, y describe situaciones, como un cónyuge que sobrevive, en las que no busca el reembolso. El detalle está en la guía de HHSC, no en un resumen.
Impuestos y el momento de vender
La ganancia para el impuesto federal se mide desde su base. La Publicación 551 del IRS dice que la base de un bien heredado es, por lo general, su valor justo de mercado en la fecha de la muerte o en la fecha alternativa de valuación. Si vende cerca de ese valor poco después, la ganancia puede ser pequeña. Un contador lo confirma. Los impuestos prediales no se detienen mientras la sucesión está abierta: cada 1 de enero se fija un gravamen, y la cuenta sigue a nombre de quien figure en el distrito de tasación hasta que el registro cambie.
Puede vender tal como está, sin reparaciones, cuando ya hay quien pueda firmar. Pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7 a 14 días. Eso no sustituye el trámite de sucesión ni el consejo de su abogado. Pida una oferta cuando el título esté en condiciones de transferirse, o lea cómo funciona.
Siga con vender una casa heredada en Texas, los impuestos de una casa heredada y compramos casas en Texas. Los juzgados de cada condado están en la guía de DFW en inglés.
El índice del estado está en la página de Texas.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada en Texas sin sucesión?
A veces. Si no hubo testamento, el patrimonio es pequeño y la casa era la vivienda familiar y el único inmueble, la sec. 205.006 permite que el título pase con una declaración de patrimonio pequeño aprobada y registrada. Las declaraciones de herederos son otra herramienta. Si una compañía de títulos asegura la venta sin orden judicial es decisión de ella.
¿Cuánto tiempo tengo para admitir un testamento en Texas?
La sec. 256.003 dice que, por lo general, un testamento no puede admitirse después del cuarto aniversario de la muerte, salvo que quien lo solicita no haya estado en falta, y no pueden expedirse cartas testamentarias si la solicitud llegó después de ese aniversario.
¿Debo impuesto sobre la ganancia al vender una casa heredada?
La ganancia se mide desde su base. La Publicación 551 del IRS dice que la base de un bien heredado es, por lo general, el valor justo de mercado en la fecha de la muerte o en la fecha alternativa. Si vende cerca de ese valor pronto, la ganancia puede ser pequeña. Un contador lo confirma.
¿Un albacea puede vender sin el acuerdo de todos los herederos?
Un albacea o administrador independiente tiene el mismo poder de venta que un representante supervisado, sin aprobación del tribunal, salvo que el testamento lo limite (sec. 402.052). Los herederos que se oponen conservan derechos en el caso. Un albacea debe hablar con un abogado de sucesiones antes de vender contra esa oposición.
Fuentes
- Texas Estates Code, Chapter 101 (Sec. 101.001 estate vests at death)
- Texas Estates Code, Chapter 201 (descent and distribution)
- Texas Estates Code, Chapter 203 (heirship statements as evidence)
- Texas Estates Code, Chapter 205 (small estate affidavit)
- Texas Estates Code, Chapter 256 (Sec. 256.003 four-year rule)
- Texas Estates Code, Chapter 257 (muniment of title)
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.