Vender una casa en Texas cuando debe impuestos a la propiedad

Atrasarse con los impuestos a la propiedad en Texas pone en marcha un proceso con pasos fijos: la deuda crece según un calendario que fija la ley, un gravamen sobre la casa la respalda y, en una venta normal, se paga al cierre. Si los impuestos son solo una de varias deudas, lea cómo vender una casa para pagar deudas en Texas. Si heredó la casa, vea los impuestos de una casa heredada. La guía de deudas sigue en inglés.

Cuándo queda moroso un impuesto a la propiedad en Texas

Según la Sec. 31.02 del Código Tributario de Texas, los impuestos se deben al recibir la factura y quedan morosos (delinquent) si no se pagan antes del 1 de febrero del año siguiente. La Oficina de Impuestos del Condado de Tarrant indica que el 31 de enero es el último día para pagar sin multa.

La Sec. 32.01 pone un gravamen fiscal sobre la propiedad cada 1 de enero para cubrir los impuestos, multas e intereses de ese año. La Sec. 32.05 le da prioridad sobre el derecho de vivienda familiar (homestead) y, con pocas excepciones, sobre otros acreedores y otros gravámenes, incluso el de una asociación de propietarios (HOA).

Cómo crecen las multas y los intereses

La Sec. 33.01 agrega una multa (penalty) e intereses, y los dos siguen corriendo mientras el impuesto no se pague, aun después de una sentencia.

Código Tributario, Sec. 33.01

Cargo	Lo que dice la ley
Multa por el primer mes calendario de mora	6% del impuesto
Cada mes adicional o fracción de mes sin pagar antes del 1 de julio	1% más
Impuesto todavía moroso el 1 de julio	Multa total de 12%, sin importar cuántos meses hayan pasado
Intereses	1% por cada mes o fracción de mes sin pagar

Si una entidad fiscal contrató a un abogado de cobranza bajo la Sec. 6.30, la Sec. 33.07 le permite agregar una multa de cobranza a los impuestos que quedaron morosos entre el 1 de febrero y el 1 de mayo y que siguen sin pagarse el 1 de julio, con un aviso entregado de 30 a 60 días antes del 1 de julio. Esa multa no puede pasar de lo que el contrato le paga al abogado, y la Sec. 6.30 limita ese pago al 20% del impuesto, la multa y los intereses cobrados. La Sec. 33.08 permite una multa parecida sobre ciertos impuestos que quedan morosos el 1 de junio o después, a partir del primer mes que empiece por lo menos 21 días después del aviso.

Cómo ponerse al corriente sin vender

• Plan de pagos (Sec. 33.02). Si la casa es su vivienda familiar con la exención de la Sec. 11.13, el recaudador tiene que aceptar un plan por escrito, con pagos mensuales durante 12 a 36 meses, cuando usted lo pida, a menos que usted haya tenido uno con ese recaudador en los últimos 24 meses. Mientras usted pague, la multa de la Sec. 33.01 se detiene; los intereses no. Firmar el plan es una admisión irrevocable de la deuda, y si falla un pago, la multa vuelve a correr.
• Pagos trimestrales (Sec. 31.031). Los dueños de 65 años o más o con una discapacidad que tienen la exención de vivienda familiar de la Sec. 11.13(c), y ciertos veteranos discapacitados, pueden pagar la factura del año en cuatro partes iguales sin multa ni intereses, si pagan la primera a tiempo y avisan.
• Aplazamiento o suspensión (Sec. 33.06). Un dueño de 65 años o más, con una discapacidad o que califica como veterano discapacitado puede presentar una declaración jurada (affidavit) ante el distrito de tasación para aplazar el cobro sobre la casa que es suya y donde vive. Una declaración parecida puede suspender una demanda o una venta por impuestos pendiente. El gravamen se queda y los intereses corren al 5% anual, sin la multa de la Sec. 33.01. Cuando usted ya no es dueño ni vive ahí, puede venir una demanda o una venta a partir del día 181 después de que el recaudador entregue un nuevo aviso de mora.

La Oficina de Impuestos del Condado de Dallas tiene temas de ayuda sobre morosidad, aplazamientos y planes de pago, y su página de pagos explica que los pagos parciales se reparten en forma proporcional entre el impuesto, la multa, los intereses y la multa de cobranza.

Demandas por impuestos y ventas por impuestos

Según la Sec. 33.41, una entidad fiscal puede demandar en cualquier momento después de que el impuesto quede moroso, para ejecutar su gravamen, para hacer al dueño responsable en lo personal, o para las dos cosas. La Sec. 33.48 suma a la deuda los costos de la demanda. Después de una sentencia, la propiedad se puede vender en una venta por impuestos bajo el Capítulo 34. La oficina de impuestos del Condado de Tarrant dice que las propiedades con cuentas de impuestos sin pagar se pueden vender en subasta pública.

La redención después de una venta por impuestos

La Sec. 34.21 le permite al dueño anterior recuperar la propiedad. Si era su vivienda familiar o un terreno designado para uso agrícola cuando se presentó la demanda, el dueño tiene hasta el segundo aniversario de la fecha en que se registra la escritura del comprador, y debe pagar lo que ofreció el comprador, el costo de registro y los impuestos, multas, intereses y costos que el comprador pagó, más una prima de 25% de ese total en el primer año o de 50% en el segundo. Para otras propiedades, el plazo vence el día 180 después de registrada la escritura, con una prima de no más del 25%. Si la propiedad se le adjudicó a una entidad fiscal, los montos son otros.

Cómo se pagan los impuestos atrasados al vender

Según la Sec. 31.08, cualquier persona puede pedirle al recaudador un certificado de impuestos (tax certificate) que muestre los impuestos morosos, multas, intereses y costos conocidos de una demanda que se le deben a cada entidad fiscal, por un cargo de no más de $10. La compañía de títulos que maneja la venta normalmente lo pide. En el contrato estándar de reventa, el TREC No. 20-19, el vendedor entrega al cierre estados de cuenta o certificados que muestren que no hay impuestos morosos (Párrafo 9.B(1)), y los gravámenes que queden al cierre se pagan con el dinero de la venta, salvo un préstamo que el comprador asuma (Párrafo 9.B(4)).

Dicho claramente: "pagamos todos los gastos de cierre" nunca incluye sus impuestos, multas, intereses, gravámenes, el saldo de su hipoteca ni las cuotas de la HOA. Eso se paga de la parte de la venta que le toca a usted. Si debe más de lo que se puede sacar por la casa, pida a un abogado de bienes raíces de Texas que revise los números.

Vender, listar con un agente o quedarse con la casa

Si quiere quedarse, pregunte primero en la oficina de impuestos por un plan de pagos o un aplazamiento. Si también va atrasado con la hipoteca, vea cómo evitar la ejecución hipotecaria vendiendo.

Si la casa está en buenas condiciones y usted tiene tiempo, listarla con un agente muchas veces deja más dinero, porque más compradores compiten por ella. Eso sí, requiere visitas y una espera más larga. Una venta en efectivo suele tener sentido cuando se han juntado varios años de impuestos, una demanda deja poco tiempo, la casa necesita reparaciones que usted no puede pagar, o la heredó y nadie va a vivir ahí.

Vender a Cash Home Advisors

Puede vender la casa tal como está, sin hacer reparaciones, y podemos cerrar en 7 a 14 días. Pagamos todos los gastos de cierre. Sus impuestos atrasados y gravámenes se pagan de la parte de la venta que le toca a usted. Se habla español. Lea cómo funciona o pida una oferta.