Puede vender una casa vacía en Texas como cualquier otra, con reglas que pesan más. El aviso pregunta cuánto hace que no vive ahí, el contrato TREC 20-19 le pide mantener los servicios encendidos, y el seguro y la exención siguen su propio reloj.
Una casa vacía en Texas se puede vender. No hace falta mudarse de vuelta para tener derecho a firmar. Lo que cambia es el papeleo y el riesgo mientras está sola: el aviso de condición pregunta por la ocupación, el contrato de reventa pide los servicios encendidos para la inspección, y el seguro y la exención de vivienda familiar no se congelan porque nadie duerma ahí. La guía de condado está en inglés: vender una casa vacía en DFW.
El aviso de condición y la pregunta de ocupación
La sec. 5.008 del Código de Propiedad aplica a la mayoría de las ventas de una vivienda de una sola unidad, esté ocupada o no. El formulario pregunta si el vendedor ocupa la propiedad y, si no, cuánto tiempo hace que no la ocupa. Tiene que contestar según lo que sabe. La sec. 5.008(d) permite marcar un dato como desconocido cuando de verdad no lo sabe.
El aviso se debe el día de vigencia del contrato o antes. Si el contrato se firma primero, la sec. 5.008(f) deja al comprador terminar por cualquier razón dentro de los siete días de recibir el aviso. Una casa vacía no está exenta por estar vacía. Sí pueden estarlo ciertas ventas de un fiduciario que administra un patrimonio, un fideicomiso o una tutela, y transferencias por orden judicial o ejecución. Confirme la excepción antes de omitir el formulario.
Los servicios tienen que estar encendidos
El párrafo 7A del contrato TREC 20-19 obliga al vendedor a encender de inmediato, a su costo, los servicios que existen y a mantenerlos mientras el contrato está vigente, para que el comprador pueda inspeccionar. Una casa vacía con el agua cortada no cumple ese párrafo si el agua es un servicio existente. Pida la reconexión antes de aceptar un contrato, y pregunte a la ciudad si hay un depósito o un adeudo que impida abrir la cuenta.
Si la casa lleva meses sin luz, un inspector no puede probar el aire ni los contactos. Eso no le obliga a reparar en un contrato tal como está, pero sí a permitir la prueba. Lea vender tal como está para el aviso y las reparaciones del prestamista.
Seguro mientras nadie vive ahí
La guía de seguro de vivienda del Departamento de Seguros de Texas explica que muchas pólizas limitan o excluyen cobertura después de un periodo de desocupación, y que la falta de ocupación puede ser motivo de no renovar. Llame a su aseguradora y pregunte cuántos días lleva vacía la casa y qué cubre hoy un incendio o un vandalismo. No asuma que la póliza del tiempo en que usted vivía ahí sigue igual.
Exención de vivienda familiar y el reloj del IRS
La exención de vivienda familiar del Código Tributario, secs. 11.13 y 11.42, depende de quién ocupa la casa y de cuándo se solicita. Si usted se mudó, la exención puede perderse en el año siguiente aunque la casa siga siendo suya. El distrito de tasación le dice la fecha. Perder la exención sube el predial mientras la casa está vacía, y ese predial se paga al cierre si está atrasado. Vea impuestos atrasados si la cuenta ya está morosa.
La Publicación 523 del IRS explica la exclusión de ganancia por venta de la residencia. Los plazos de uso y propiedad no se detienen de una forma que usted pueda inventar: si lleva años sin vivir ahí, puede no calificar para la exclusión. Un contador lo calcula. No es lo mismo que el predial de Texas.
Casa vacía, código y ocupantes
Una casa sola atrae quejas de pasto, ventanas abiertas y, a veces, personas que entran sin permiso. El departamento de código de la ciudad puede multar o exigir que asegure el edificio. Si alguien se metió y no es inquilino, el camino no es el mismo que un desalojo de renta. La guía cómo sacar a un ocupante en Texas está en inglés y describe el aviso y la demanda en el juzgado de paz. No cambie chapas ni corte el agua por su cuenta si hay una persona dentro: pregunte antes.
Venderla vacía
Lista corta antes de mostrar la casa
Aunque venda tal como está, tres cosas evitan sorpresas. Primera: confirme con la aseguradora que la póliza sigue viva y qué exclusión de desocupación aplica. Segunda: pregunte en la ciudad si hay una orden de código abierta por pasto, ventanas o estructura. Tercera: encienda los servicios existentes o sepa cuántos días tarda la ciudad en reconectarlos, porque el párrafo 7A del TREC 20-19 se lo va a pedir si firma ese contrato.
Si la casa estuvo vacía porque el dueño murió, el aviso de condición y el título son dos trámites distintos. El aviso habla de lo que usted sabe del estado de la casa. El título habla de quién puede firmar. Resolver uno no resuelve el otro. Si hay duda de herederos, no fije la firma hasta que la compañía de títulos diga qué papel falta.
Revise también el correo del distrito de tasación. Una casa vacía acumula avisos que nadie abre, y la mora del predial corre igual. Llevar esos sobres a la primera llamada ahorra una semana.
Recorra la casa de día y anote goteras, olor a humedad y si el medidor de agua gira con todas las llaves cerradas. Esos datos van al aviso de condición si usted los conoce. Una casa vacía esconde fallas que el ocupante habría notado. No tiene que repararlas para vender tal como está, pero sí decir las que conoce. Si va a reconectar la luz solo para la inspección, pregunte a la ciudad si el medidor está a su nombre o al de quien murió, porque a veces no abren la cuenta sin ese cambio.
No tiene que limpiarla hasta dejarla de revista para poder hablar de una oferta. Puede vender tal como está, sin reparaciones. Pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7 a 14 días. Si la heredó y sigue a nombre de quien murió, resuelva primero poner la herencia a su nombre. Pida una oferta o vea compramos casas en Texas.
El índice del estado está en la página de Texas. Si la casa está llena de pertenencias, vea vender una casa llena de pertenencias. Si el problema es la condición y no solo que esté vacía, la página es una casa que necesita reparaciones.
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Preguntas frecuentes
¿Lleno el aviso de condición si la casa está vacía?
Casi siempre sí. La sec. 5.008 cubre la mayoría de las ventas de una vivienda de una unidad, ocupada o no, y el formulario pregunta si usted la ocupa y, si no, cuánto hace que no. Hay excepciones para ciertos fiduciarios y para ventas por orden judicial o ejecución.
¿Los servicios tienen que estar prendidos?
El párrafo 7A del TREC 20-19 obliga al vendedor a encender de inmediato, a su costo, los servicios existentes y a mantenerlos mientras el contrato está vigente, para que el comprador inspeccione.
¿Qué hago si no sé una respuesta del aviso?
La sec. 5.008(d) dice que el aviso se llena según la creencia y el conocimiento del vendedor. Si un dato es desconocido, lo marca así y cumple respecto de esa respuesta. No marque desconocido lo que sí sabe.
¿Qué pasa si el comprador recibe el aviso tarde?
El aviso se debe el día de vigencia o antes. Si el contrato se firmó primero, la sec. 5.008(f) permite al comprador terminar por cualquier razón dentro de los siete días de recibir el aviso.
Fuentes
- Texas Property Code, Chapter 5 (Sec. 5.008 seller's disclosure)
- Texas Real Estate Commission, Resale contract TREC No. 20-19 (paragraphs 7 and 10)
- Texas Department of Insurance, Home insurance guide
- Texas Tax Code, Chapter 11 (Secs. 11.13 and 11.42)
- IRS Publication 523, Selling Your Home
- Texas Penal Code, Chapter 30 (Sec. 30.05 criminal trespass)
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.