Vender una casa tal como está en Texas: avisos y contrato

Respuesta corta

Vender tal como está significa que el comprador recibe la casa en su estado actual y usted no promete repararla. No borra el aviso de condición, las reglas federales de pintura con plomo ni una declaración falsa, y el comprador puede inspeccionar.

Vender tal como está significa que usted no promete arreglar nada. El comprador recibe la casa como está hoy. En los contratos de Texas esa es una opción real, con límites. No borra el deber de informar lo que usted sabe, y no impide que el comprador inspeccione o se retire durante un periodo de opción. La guía local de oficinas y permisos está en inglés: vender tal como está en DFW.

Qué dice el contrato TREC

El contrato de reventa de uno a cuatro familias es el TREC No. 20-19. En el párrafo 7D el comprador acepta la casa tal como está, o tal como está siempre que el vendedor haga reparaciones concretas escritas en el formulario. El formulario pide no insertar frases generales como “sujeto a inspecciones”. Si usted y el comprador acuerdan un arreglo puntual, ese arreglo queda nombrado. Una frase vaga no sustituye la lista.

El párrafo 7E dice que, salvo acuerdo por escrito, ninguna de las partes tiene que pagar reparaciones que exija el prestamista del comprador. Si nadie acepta pagarlas, el contrato termina y el comprador recupera el depósito de garantía (earnest money). Un comprador financiado también puede tener salidas en el anexo de financiamiento, el TREC No. 40-11.

El aviso de condición sigue siendo obligatorio

La sección 5.008 del Código de Propiedad exige un aviso de condición del vendedor en la venta de una vivienda de una sola unidad, con excepciones. Vender tal como está no es una de esas excepciones. El aviso se debe el día de la vigencia del contrato o antes. Si el comprador lo recibe después de firmar, la sec. 5.008(f) le permite terminar por cualquier razón dentro de los siete días de haberlo recibido.

Entre las excepciones están ciertas ventas por un albacea o fiduciario que administra un patrimonio, ventas por ejecución o orden judicial, transferencias entre cónyuges en un divorcio y algunas transferencias a familiares. Si usted cree que está exento, confírmelo con el formulario y con un abogado. La Comisión de Bienes Raíces de Texas publica el aviso, el formulario 55-1.

La sec. 5.008(d) dice que el aviso se llena según la creencia y el conocimiento del vendedor. Si un dato se desconoce, el vendedor lo marca así y cumple con esa respuesta. Marcar “desconocido” no protege una respuesta que usted sabe que es falsa.

Lo que tal como está no tapa

Ninguna cláusula vuelve segura una declaración falsa. La sec. 27.01 del Código de Comercio y Negocios hace responsable por daños a quien usa una declaración falsa de un hecho importante para lograr que alguien firme un contrato de bienes raíces. Si usted sabe de una losa rota, de un techo que se llueve o de un cuarto añadido sin permiso, el aviso es el lugar para decirlo. Un abogado de bienes raíces ve los hechos de su casa. Esta página no revisa su caso.

La pintura con plomo tiene una regla aparte. La EPA exige avisos en la venta de viviendas construidas antes de 1978. El folleto y la información sobre peligros conocidos no los sustituye la frase “tal como está”.

Inspecciones y el periodo de opción

El comprador puede inspeccionar. Si pagó un periodo de opción, puede terminar por cualquier razón antes de que ese periodo acabe. Una casa que necesita trabajo suele atraer inspecciones más largas y renegociaciones. Eso no le obliga a reparar si el contrato es tal como está y usted no aceptó un arreglo por escrito. Sí le obliga a dejar ver la casa y, en el párrafo 7A del contrato de reventa, a tener los servicios existentes encendidos para la inspección, a su costo, mientras el contrato está vigente.

Reparaciones que pide el prestamista

Muchos compradores piden préstamo. El tasador del prestamista puede marcar techo, sistemas o seguridad. El párrafo 7E reparte quién paga eso solo si las partes lo acuerdan por escrito. Si el comprador no puede cerrar sin esa reparación y usted no quiere hacerla, el contrato puede terminar. Una venta en la que el comprador no depende de ese préstamo evita el párrafo 7E, no las reglas de aviso.

Código de la ciudad y obra sin permiso

El aviso pregunta si usted sabe de ampliaciones o reparaciones sin el permiso exigido, o que no cumplen el código, y de avisos de violación de ordenanzas o restricciones. Un garaje cerrado sin permiso o una carta abierta del departamento de código van ahí. Puede preguntar a la ciudad qué costaría cerrar el caso, o revelarlo y dejar que el comprador lo considere. La página de casa que necesita reparaciones desarrolla el contrato y las reparaciones que un prestamista suele marcar.

Cómo comparar una oferta con listar la casa

Listar puede dejar más dinero si el trabajo es de pintura y el techo y los sistemas pasarían una tasación, y si usted puede pagar la casa unos meses más. Una venta tal como está suele tener sentido cuando las reparaciones son las que un prestamista marcaría, cuando los presupuestos son inciertos o cuando usted no puede dirigir contratistas. El párrafo 7E no aparece si no hay un prestamista del comprador exigiendo obras. El aviso de la sec. 5.008 sí aparece en los dos caminos, salvo excepción.

Pida presupuestos escritos de las partidas grandes antes de decidir, aunque al final no repare. Un presupuesto le dice qué está revelando y qué restaría un comprador. No tiene que hacer la obra para usar el número. Llévelo junto con el aviso de condición cuando hable con un agente o cuando pida una oferta.

Si el comprador pide reparaciones después de inspeccionar, usted puede decir que no cuando el contrato es tal como está y no aceptó esas partidas por escrito. Ponerlo por escrito evita una disputa el día de la firma sobre qué se prometió en una llamada.

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El índice del estado está en la página de Texas. Un incendio previo es otro expediente: casa dañada por incendio.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que llenar el aviso de condición si vendo tal como está?

Sí, salvo que su venta entre en una excepción de la sec. 5.008. La cláusula de tal como está no cambia ese deber. Entre las excepciones están ciertas ventas de un albacea, ejecuciones y transferencias entre cónyuges en un divorcio.

¿El comprador puede salirse de un contrato tal como está?

Sí, de varias formas. Si pagó un periodo de opción, puede terminar por cualquier razón antes de que acabe. Si recibe el aviso después de firmar, puede terminar dentro de los siete días de recibirlo. Un comprador financiado puede tener salidas en el anexo de financiamiento.

¿Vender tal como está me cubre si yo sabía del problema?

No. La sec. 27.01 del Código de Comercio y Negocios responsabiliza a quien usa una declaración falsa de un hecho importante para lograr una firma. Pregunte a un abogado de Texas sobre sus hechos.

¿Quién paga las reparaciones que pide el banco?

El párrafo 7E del contrato TREC 20-19 dice que ninguna parte tiene que pagarlas salvo acuerdo por escrito. Si nadie acepta, el contrato termina y el comprador recupera el depósito.

Fuentes

Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.