Con una escritura de fideicomiso que da poder de venta, una casa en Texas puede subastarse sin demanda después de un aviso de al menos 20 días para ponerse al corriente y un aviso de venta al menos 21 días antes del primer martes del mes.
Una ejecución hipotecaria en Texas puede ir de un pago faltante a una subasta en menos tiempo del que muchas familias esperan, porque una escritura de fideicomiso con poder de venta permite vender la casa sin un juicio. El proceso tiene pasos fijos, y cada paso es una ocasión para actuar. Esta guía describe el calendario estatal. Si la casa está en Tarrant, Dallas, Collin o Denton, la guía de DFW en inglés dice dónde es la subasta y cómo buscar el aviso. Un abogado o un consejero de vivienda aprobado por HUD debe ver su expediente. Nosotros no detenemos una subasta con una promesa.
Cómo se hace una ejecución en Texas
Si el préstamo está respaldado por una escritura de fideicomiso u otro gravamen contractual con poder de venta, la sec. 51.002 del Código de Propiedad rige la subasta pública sin ir a juicio. Hay que cumplir los avisos de esa sección. Algunos préstamos son distintos: los de equidad de la vivienda, las hipotecas inversas y otros necesitan primero una orden judicial. Si su contrato es uno de esos, no use el calendario de la venta extrajudicial como si fuera el suyo.
El calendario, paso por paso
| Etapa | Qué pide la regla |
|---|---|
| Mora del préstamo | Las reglas federales, en general, impiden el primer aviso de ejecución hasta que el préstamo lleva más de 120 días de mora. El administrador de su préstamo le dice en qué día va usted. |
| Aviso para ponerse al corriente | Texas exige un aviso que dé al menos 20 días para curar el incumplimiento antes del aviso de venta, en los préstamos a los que aplica esa regla del Código de Propiedad. |
| Aviso de venta | La sec. 51.002 pide que el aviso se publique, se presente ante el secretario del condado y se envíe por correo al menos 21 días antes de la subasta. |
| La subasta | Es el primer martes del mes, entre las 10 a.m. y las 4 p.m., en el lugar que el condado designa en el tribunal. |
Esos son mínimos legales, no una promesa de cuánto dura su caso. Un administrador puede ir más despacio. No cuente con eso.
Ponerse al corriente, pérdida de mitigación y el capítulo 13
Pagar lo atrasado, dentro del plazo del aviso, es la forma directa de detener el camino hacia la subasta. Si no puede pagar todo, pregunte al administrador por mitigación de pérdidas: un plan de pagos, una modificación o una venta corta. El reglamento federal 12 CFR 1024.41 describe cuándo una solicitud completa de mitigación frena la venta. Una solicitud completa bloquea la venta, bajo esas reglas, solo si el administrador la recibe más de 37 días antes de la venta. Hay administradores pequeños con excepciones en 12 CFR 1024.30. Lea su carta, no este resumen, para ver si su administrador está cubierto.
Un caso de bancarrota del capítulo 13 provoca una suspensión automática de la mayoría de los actos de cobro, incluida la subasta, en el momento de la presentación. Los tribunales de Estados Unidos explican el capítulo 13 en sus materiales básicos. Presentar bancarrota tiene consecuencias de crédito y de pago que un abogado de bancarrota, no esta página, debe explicarle. No es un botón para “ganar tiempo” sin un plan.
La deficiencia después de la subasta
El prestamista puede intentar cobrar lo que la subasta no alcanzó a cubrir. La sec. 51.003 dice que una demanda por deficiencia debe presentarse dentro de los dos años siguientes a la venta, y el deudor puede pedir al tribunal que fije el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de la venta. Si ese valor es mayor que el precio de la subasta, el deudor obtiene un crédito. Dos años no significan que la deuda desapareció el día de la subasta.
Deuda perdonada e impuestos
La Publicación 4681 del IRS (2025) dice que la exclusión por deuda calificada de la residencia principal no puede usarse para condonaciones terminadas, o acuerdos firmados, después del 31 de diciembre de 2025. Otras exclusiones, como bancarrota o insolvencia, pueden seguir aplicando. Un contador debe revisar cualquier formulario 1099-C. No asuma que un saldo condonado es dinero libre de impuesto.
Vender antes del primer martes
Vender antes de la subasta es una de las opciones, junto con ponerse al corriente, la mitigación y el capítulo 13. La página evitar el embargo y vender explica esa opción con el vocabulario que usa la gente, embargo, y el nombre legal, ejecución hipotecaria. Puede vender tal como está, sin reparaciones. Pagamos todos los gastos de cierre y podemos cerrar en 7 a 14 días si el título y el administrador del préstamo alcanzan. Si la fecha de subasta es la semana que viene, llame también a un consejero: el CFPB tiene un buscador y el TDHCA publica recursos de prevención en Texas.
Qué decirle al administrador esta semana
Llame o escriba al administrador del préstamo y pida, por escrito, la fecha de venta si ya está fijada, el monto para ponerse al corriente y si tienen una solicitud de mitigación abierta. Anote el nombre de quien le contestó. Si llegó un aviso de venta, la sec. 51.002 describe qué debe contener y con cuánta anticipación se envía. Compare ese papel con el calendario, no con lo que un vecino recuerda de otro caso.
Si además debe predial, son dos relojes distintos: el del prestamista y el de la oficina de impuestos. Pagar uno no detiene el otro. Un consejero aprobado por HUD puede sentarse con los dos estados de cuenta. La oferta de un comprador, si la pide, tiene que caber antes de la subasta y con el administrador dispuesto a dar números de pago. Si no caben, no cuente con que el cierre llega solo.
Guarde el sobre: la fecha del matasellos importa para saber si el aviso de venta cumplió los 21 días de la sec. 51.002.
Lea qué pasa con los impuestos si además heredó la casa, compramos casas en Texas y pida una oferta. Nada de esto es una garantía de que la subasta se cancele.
El índice del estado está en la página de Texas. Si ya hay un caso de bancarrota, las reglas cambian: vender durante una bancarrota.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Texas?
No hay un total fijo. Las reglas federales, en general, no permiten el primer aviso hasta que el préstamo lleva más de 120 días de mora. Texas pide después un aviso de al menos 20 días para curar y un aviso de venta al menos 21 días antes de la subasta, que es el primer martes del mes.
¿Es tarde una semana antes de la venta?
Algunas herramientas ya vencieron. Una solicitud completa de mitigación frena la venta, bajo las reglas federales, solo si el administrador la recibe más de 37 días antes. Una bancarrota puede activar la suspensión automática. Hable ese mismo día con un abogado de Texas o un consejero aprobado por HUD.
¿Me pueden demandar por lo que quedó debiendo después de la subasta?
Pueden intentarlo. La sec. 51.003 dice que la demanda por deficiencia debe presentarse dentro de los dos años de la venta, y usted puede pedir que el tribunal fije el valor de mercado en la fecha de la subasta. Si ese valor supera el precio de venta, hay un crédito.
¿La deuda condonada paga impuesto?
La Publicación 4681 del IRS (2025) dice que la exclusión por deuda calificada de la residencia principal no sirve para condonaciones terminadas o acuerdos firmados después del 31 de diciembre de 2025. Otras exclusiones pueden aplicar. Un contador revisa el 1099-C.
Fuentes
- Texas Property Code, Chapter 51 (Sec. 51.002 sale procedure; Sec. 51.003 deficiency; Sec. 51.006 deed in lieu)
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.41, Loss mitigation procedures
- CFPB, Regulation X 12 CFR 1024.30, Scope (small servicer exemption)
- Texas Rules of Civil Procedure (Rules 735 and 736)
- U.S. Courts, Chapter 13 bankruptcy basics
- CFPB, Find a housing counselor
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Consulte a un abogado o contador de Texas sobre su caso.