Cómo se calcula una oferta en efectivo

Una oferta en efectivo parte del precio que la casa traería ya reparada, no de lo que vale tal como está. Un comprador que va a arreglarla y volver a venderla hace la cuenta al revés, desde ese precio. Cada paso de abajo es un costo que sale de ahí antes de llegar a la oferta.

El cálculo, paso a paso

Se parte del valor de la casa ya reparada. Es el precio en que la casa probablemente se vendería una vez arreglada, según ventas recientes de casas parecidas y en buen estado cerca de la suya. Los inversionistas lo llaman ARV, por sus siglas en inglés (after-repair value).
Se restan las reparaciones. Lo que cuesta dejar la casa en la condición de esas ventas: techo, cimientos, calefacción y aire acondicionado, plomería, electricidad y acabados como pisos, pintura y cocina.
Se restan los costos de mantener la casa. Mientras se hacen los trabajos y se vuelve a vender, alguien paga los impuestos de propiedad, el seguro, los servicios, el mantenimiento y el costo del dinero invertido en la casa. Mientras más tarden las reparaciones y la reventa, más crece este paso.
Se restan los costos de comprar y revender. Cuando compramos, pagamos todos los gastos de cierre. Cuando la casa ya reparada se vuelve a vender, esa venta tiene sus propias comisiones de agente y gastos de cierre del vendedor.
Se resta la ganancia. Lo que queda tiene que dejar espacio para nuestra ganancia, que es lo que cubre el riesgo: reparaciones que salen más caras de lo presupuestado, una reventa que tarda más de lo planeado o un mercado que se enfría.

Lo que queda es la oferta. El saldo de su préstamo, cualquier gravamen y los impuestos de propiedad atrasados no entran en este cálculo. Se pagan del precio al cerrar en cualquier caso, ya sea que nos venda la casa o que la anuncie con un agente, y su parte de los impuestos de este año se prorratea al cerrar (formulario TREC 20-19, párrafo 13).

Lo que revisamos

La condición

El techo, los cimientos, la calefacción y el aire acondicionado, la plomería y la electricidad, y cualquier daño por agua o por incendio. Esto es lo que más pesa en el estimado de reparaciones. Las fotos nos ayudan a darle una oferta más precisa.

Ventas recientes de casas parecidas

Ventas ya cerradas de casas cercanas de tamaño, edad y distribución parecidos. Una venta cerrada muestra lo que pagó un comprador; una casa anunciada solo muestra lo que pide el dueño. Ninguna casa es idéntica a otra, así que las diferencias cuentan, como una recámara de más, una cochera o un terreno más grande.

El título y lo que se debe sobre la casa

Antes del cierre, la compañía de títulos revisa los registros del condado. Ahí pueden aparecer gravámenes, sentencias judiciales, impuestos de propiedad sin pagar, un dueño que falleció antes de que se arreglara la herencia o un divorcio que dejó los dos nombres en la escritura. Algunas de estas cosas simplemente se pagan del precio al cerrar. Otras toman tiempo para resolverse antes de que la compañía de títulos pueda cerrar, y ese tiempo también es un costo de mantener la casa. Si la casa viene de una herencia, vea vender una casa heredada en Texas.

Por qué una oferta en efectivo es más baja que el precio de lista

Una oferta en efectivo tiene que cubrir todos los costos de arriba, así que suele ser menor que lo que la misma casa traería ya reparada y anunciada en el mercado abierto. Para una casa en buena condición y con tiempo para vender, anunciarla con un agente muchas veces deja más.

A cambio de un precio más bajo, vendernos la casa en efectivo le da esto:

Venda tal como está, sin reparaciones.
Sin comisiones de agente.
Pagamos todos los gastos de cierre. Eso incluye la tarifa de depósito (escrow) de la compañía de títulos, la póliza de título del dueño y las tarifas de registro.
Cierre en 7 a 14 días una vez que el título esté limpio.
Gratis, sin compromiso. Puede comparar la oferta y decir que no.

Anunciar la casa también tiene sus costos. Según el contrato de reventa de Texas, el formulario TREC 20-19, un comprador que acepta la casa tal como está todavía puede inspeccionarla y negociar reparaciones (párrafo 7D). La compensación de los corredores no la fija la ley y es totalmente negociable (párrafo 12B). El vendedor paga gastos como la liberación de gravámenes, los certificados de impuestos, la preparación de la escritura y la mitad de la tarifa de depósito (párrafo 12A), y el contrato tiene una casilla para indicar quién paga la póliza de título del dueño (párrafo 6A); el Departamento de Seguros de Texas dice que el comprador y el vendedor pueden negociarlo. Las casas que se vendieron en Texas en julio de 2026 estuvieron en promedio 63 días en el mercado, según el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas (Texas Real Estate Research Center at Texas A&M University).

Ejemplo ilustrativo, no es una oferta

Los números de abajo son cifras redondas, escogidas solo para ilustrar los pasos. No son promedios del mercado, no son nuestros costos y no son una oferta por ninguna casa. Su casa, su condición y las ventas cerca de ella deciden las cifras reales.

Paso	Monto
Valor de la casa ya reparada: el precio de venta de casas parecidas y ya reparadas cerca de ella	$300,000
Menos reparaciones: techo, calefacción y aire, cocina, pisos y pintura	−$45,000
Menos costos de mantener la casa mientras se repara y se revende	−$12,000
Menos costos de comprar y revender: los gastos de cierre que pagamos al comprar, más las comisiones y los gastos de cierre de la reventa	−$25,000
Lo que queda antes de la ganancia	$218,000

La oferta es lo que queda después de restarle la ganancia a los $218,000. Qué tan grande es esa parte depende del riesgo de la casa: el tamaño de las reparaciones, qué tan seguro es el valor de la casa ya reparada y cuánto puede tardar la reventa.

La misma casa, anunciada después de repararla, también tendría comisiones, gastos de cierre, facturas de reparaciones y meses de costos de mantenerla. La diferencia es quién los paga. Para ver las dos opciones con sus propios números, use las calculadoras de abajo.

Cómo comparar nuestra oferta con anunciar la casa

Busque un precio de venta realista: ventas cerradas recientes de casas parecidas cerca, o el estimado de un agente que anuncia casas. No las casas que todavía están anunciadas.
Abra la calculadora de ganancia neta. Escriba ese precio, la comisión de su contrato de anuncio, cotizaciones de reparaciones por escrito, la cotización de una compañía de títulos para sus gastos de cierre y los meses que espera hasta que cierre una venta anunciada.
Sume lo que la casa le cuesta cada mes con la calculadora de costos de mantener una casa.
Escriba la oferta en efectivo que recibió. La calculadora compara una oferta que usted ya tiene; nunca calcula una.
Compare las dos cantidades netas con todo lo demás que le importa: las reparaciones que tendría que manejar, la aprobación del préstamo del comprador y el tiempo.

Si anunciarla le deja más y tiene tiempo, vea las tres formas de vender su casa en Texas, que incluyen anunciarla con un agente.

Cuándo puede cambiar el número

La primera cifra que compartimos se basa en lo que sabemos en ese momento: fotos, los registros del condado que podemos ver y ventas recientes cercanas. Después de recorrer la casa, o si la compañía de títulos encuentra algo que no estaba en los registros públicos que ya vimos, la cifra puede cambiar. Le decimos qué cambió y por qué antes de que decida.

Quién firma el contrato

Cash Home Advisors, LLC firma el contrato de compra con usted y compra como principal. No actúa como su agente, prestamista ni asesor. Podemos comprar su casa nosotros mismos o con un inversionista socio, y le decimos cuál antes de que firme. Cada venta cierra en una compañía de títulos de Texas con un contrato estándar TREC. Para ver todo el proceso, desde su dirección hasta el día del cierre, lea cómo funciona.

Pedir una oferta es gratis y sin compromiso, y una persona real le devuelve la llamada, en inglés o en español. Pida su oferta en efectivo o llame al (817) 520-8319.